【案例三十二  无证租赁】

本案设计人   安盾研究院研究员  肖竟

一、案例基本信息

1、2012年11月，重庆甲公司与A工业园区管委会签订投资协议，主要内容：

（1）甲公司投资在工业园区建设食品厂，

（2）项目选址在园区内，占地30亩，园区按约交付项目用地，并协助甲公司办理招拍挂相关手续；

（3）甲公司按20万元/亩的价格向A工业园区预付土地出让金的80%，待通过招拍挂取得土地后再根据摘牌价支付余款，如甲公司未能摘牌，则退还甲公司预付款。

2、2012年12月，甲公司向园区预付土地款480万元，园区向甲公司出具行政收费收据，且将项目用地交付给甲公司，甲公司开始建设厂房。

3、2014年3年，厂房框架建设完成后，因甲公司未支付剩余土地款，厂房未办理房产证。

4、2014年6月，因甲公司未结清工程款，农民工找到园区要求支付20万元工资，园区与甲公司签订协议，由园区代为支付该款项，且从甲公司预付的土地款中扣减。

5、2014年9月，甲公司将无证厂房以现状全部出租给乙公司，双方签订租赁合同，租期10年，租金为5万/月，三个月付一次，先付款后使用。2014年9月实际收到租金15万元，押金10万元（系2个月的租金）。

 

二、问题：

1.财务：

甲公司预付的土地款，公司账面记载：

借：无形资产-土地使用权  480万元

    贷：银行存款          480万元

甲公司上述会计科目是否正确，2014年6月与园区签订协议后，应如何记账？

 

2.税务：

甲公司收到的租金是否缴纳房产税？若缴纳，计税过程？应于什么时间缴税？

 

3.法律：投资协议是否有效？租赁合同是否有效？为什么？

 

 

 

 

案例解析：

1.财务：

甲公司预付的土地款，公司账面记载：

借：无形资产-土地使用权   480万元

    贷：银行存款          480万元

甲公司上述会计科目是否正确，2014年6月与园区签订协议后，应如何记账？

甲公司预付土地款，应记账：

借：其他应收-A园区管委会  480万元

    贷：银行存款           480万元

2014年6月与园区签协议后，应记账：

借：应付工程款—某民工    20万元

    贷：其他应收—A园区管委会    20万元

 

2.税务：

甲公司收到的租金是否缴纳房产税？若缴纳，计税过程？应于什么时间缴税？

应缴纳，按租金的12%计算，于2014年10月申报缴纳。

法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》

第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

第四条　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。

第七条　房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规　定。

 

3.法律：投资协议是否有效？租赁合同是否有效？为什么？

投资协议有效。A园区管委会与甲公司就项目投资签订协议，虽然约定了管委会协助甲公司办理招拍挂相关手续，提供辅助服务，但是对甲公司取得土地使用权的方式约定为通过“招拍挂”的方式获取，且约定管委会进行代收，按摘牌价结算，是合法有效的。

租赁协议无效。甲公司未取得土地使用权，则甲公司无法取得建设工程规划许可证等相关建设许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但是甲公司可以继续参照租赁合同收取占有使用费。(第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。)